作者ceca (生活藝術大師 � N)
看板Gossiping
標題Re: [問卦] 住南部買新屋還是舊屋自己裝潢好?
時間Fri Feb 17 02:28:36 2017
※ 引述《pili107 (試問頂峰不問歲月)》之銘言：
: 肥魯我土生土長南部市區人，
: 預計兩年後買房自住，
: 薪水是公務人員穩定4萬6，
: 因為家裡長輩說買房在南部一定要買透天才保值(老一輩的想法?)
: 可是南部就算雲林嘉義房價也不便宜呀，
: 新透天動輒一兩千萬以上買不上手銀行也不會同意貸款的，
: 所以在預算以700萬作選擇的話，
: 舉例來說~
: 版上大大會700萬買地點較差或坪數較小的新透天或公寓?
: 或是選擇500萬買比較略好地點或坪數較大的舊透天/公寓，自己再花200萬裝潢舒適一點呢??
別傻了.
我問妳喔…
田寮的透天和市區的…隨便拉,公寓五樓,或是大樓二樓..
請問哪一個比較保值阿…XD
而如果你在田寮要買新透天…
一間基本也要7xx~800萬…(建地我算他一坪3~5萬的價格,很高估了,茄萣都不止這價位)
你建造成本70坪就是逼近500萬..
所以你的土地可能過了20年,上漲到10萬好了…可是建物折舊趨近於零.
到時候你價值是不是只剩下300萬??
阿幹,你老屋拆除還要費用,人家去旁邊找其他的空地蓋都比跟你買上面有老屋的土地好.
基本上,透天保值是有很多前提的.
老一背的可能有聽過資本家/生意人講過這個概念.
但是只是一知半解.
so…你前提不看只看結論,你會死得很慘….
這樣講好了,市區中,你有些時候會看到一些透天,奇怪為啥明顯比較便宜.
同樣40年2F,旁邊的都賣700萬,他只要賣500萬??
甚至幹道透天店面好了,20米路,其他地方都賣2000,這邊才賣1300???
你傻傻地跑去買,你就入套了.
因為你發現那間透天後面或旁邊,有大樓/公寓…
阿靠杯,土地無法整併,土地廢掉變垃圾..
你就只剩下建物上面空間的價值…
簡單講就是跟地上權沒啥兩樣的東西.
因為你的土地一輩子無法被整併之後蓋大樓,所以她將來沒有任何的作用.
因此沒人會多花一塊錢去買你的土地…只會花錢去買你上面建物的價值.
你贏地上權只贏在,你的地價稅比地上權的地租便宜罷了.
so….土地有沒有價值,不是無腦亂信.
你一定要看前提,他有沒有機會被整併…
至少,他就算無法被整併,你也要夠大,然後可以自建透天.
你要自建透天.在外圍鄉鎮,你只有一間會很難搞…
你不好賣,成本也壓不下來,所以你自建的效應比建商一次蓋5~20間的效應爛太多.
你在市區的話就要注意,市區流行電梯透天(因為市區買新透天的一定有錢人)
所以你土地至少要30坪..
然後市區新透天動則3000萬起跳,大多都有雙車.
也許你沒有雙車位,但現在流行5米半到六米面寬.
這樣車庫停一台,門口停一台,還可以開側門進出.
傳統的4米/4米半已經退流行了,你心蓋透天如果只有四米半,買家接受意願會很低落.
(當然如果是店面,有商效,四米或四米半就可以接受..但是這樣你就不能走高價位路線.
對店面來講,0年屋和60年屋是沒意義的,它的意義只有面寬和她在哪裡)
其實市區有一些跑單幫的小型建商或是投資客.
就是喜歡收兩間老透天然後從蓋一間大透天賣.
收兩間15p,3米半到四米面寬的透天,改一間30坪八米面寬的賣.
一間收600好了,兩間收1200,建築成本大約700~1000萬,然後賣3000~3500.
(你直接買土地,一坪可能在5x~6x..收透天比較便宜)
這行生意很賺錢,但是很難收..因為你必須剛好兩間都要賣你才有搞頭.
(and…其實我也想幹,只是一樣找不到可以兩間一起收下來的老透天)
so…我們回到不動產的根源來看.
不動產就土地+建物.
非五都.
(甚至桃園新竹都幾乎沒有建商會去做拆透天後整併土地,
因為它們旁邊有大量的空地可以讓市政轉移)
其實你的土地除非夠大,例如有錢人花園別墅,占地200坪這種.
(這才是真正”土地有價值”…越住越值錢,因為他的花園別墅一拆,就可以推5~10戶的建案
養200坪的土地才是真正的養地,你那個20坪零碎是垃圾
所以亂學有錢人有土斯有財,後面人家真的有土斯有財,而你反而虧了)
不然如果你只有2x坪,甚至只有不到20坪.
你的土地價值非常低落…
另外,你買新屋的話,你可能過半的資金都是買在”建築物”的建築成本上.
建築成本會折舊的.越新折舊越兇.
so…我會建議,除非你要面子,或是花錢買爽..
不然一定買中古屋在整理.
因為房子大概20年後,折舊就很低落,你買的就是”上面住宅空間”的價值.
當然你的房子自然沒新的漂亮,沒面子,沒有爽度..
可是以實際面來講,這才是最經濟的做法.
至於大樓也是.
新大樓尤其在外圍折舊更兇.
但是一樣變成老屋後,折舊就很低.
但是外圍的中古大樓有一些問題.
外圍老大樓大多住戶水準比較低落.
所以你可能賺了CP值,也得到了爛鄰居.
當然你如果說,我買新大樓,一開始可以享有比較好的住戶環境.
以後房子老了還可以出租.
那…你要選擇”工作人口上升”的地方…
例如新的產業園區,或是觀光區之類的…
畢竟都市化效應的關係,少子化對都市沒啥衝擊,但是對外圍衝擊非常可怕..
大家以為少子化是,都市-10% 鄉村-10%.
喔不不不,是都市+10%(都市化關係) 鄉村-30%….
所以少子化你在都市裡面講,是個笑話.
但是在鄉村卻是實實在在的災難..
so..結論就是,你要最四平八穩,買中古透天…
有錢要買新透天那是你的選擇….但是要有花錢享受的想法,不要太想CP值和增值.
你非常有錢…那請去買100坪以上的土地.
(或是你在幹到旁邊,60坪/12米面寬,這樣可以變成大店面或是改成3間店面)
然後自己蓋…這種你養地確實效應就好了…
新電梯大樓….請確保是產業工業科學園區/觀光區再買.
中古電梯大樓,自住的話,非必要不要買…
(當然你要買下來收租,也要先確保有足夠的流動人口租屋需求)
另外我最近正要改一間4x年的2F/19p磚造透天.
成本想要壓在一百初頭,不過目前報價在14x,我還在等另一組工班的報價單…XD
主要是我要動到結構所以才比較貴.
(二樓三改成正樓,然後又要閃避梁柱,又要改樓梯,工程浩大)
如果你是一般正常格局的透天.
你整起來哪需要花到兩百萬阿….XD
管線全換是必然的…廁所再從做一下.
貼貼二丁掛外牆,裝裝格柵欄干,地板樓梯改個大理石,管線全換…
你用不了兩百萬,一百可能就差不多了.
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推 hankdai: 反正我信了 02/17 02:30
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 02/17/2017 02:35:03
→ ted850914: 辛苦了 02/17 02:40
推 halfy: 真強 02/17 02:46
推 QQMMWA: 我想問你一下 在台灣 精華地段的老舊大樓 有沒有可能都更? 02/17 02:53
推 Hanbor: 不錯不錯 難得又有長篇可以看 不過股市快上萬點你沒買?! 02/17 02:54
→ Hanbor: 前陣子你若有隨便買你早翻一倍了 搞房子太累了吧? 02/17 02:55
→ Hanbor: 房子剛整修完搞得一肚子氣 自住遇到爛包商就一肚子鳥氣 02/17 02:56
股票太難以捉摸了.
那邊的錢不適合我賺…XD
精華區老大樓都更非常困難.
目前高雄有拆大樓蓋大樓的.
是拆”商辦”.
大樓裡面只要有”住家”建商或開發公司就不會去碰.
高雄城中城地上權住家,有人要去搞她,都已經收購超過85%了.
目前還是卡死在那邊….
當然如果你的老大樓因為地震而倒下來.
這倒是會真的重蓋,並且國家還會補助你受災的錢…
因此,如果可以很低價入手老大樓.
包租公倒是很樂意幫大家處理這些東西.
老大樓出租投報率嚇嚇叫,自己又不住,地震倒掉可以換新屋在撈一筆出場.
所以包租公沒在怕大樓老的…
(高雄毒瘤城中城都租的掉,還有甚麼鬼大樓租不出去呢.
沒有租不掉的房子,只有租不掉的價格.
七賢路有一間地上權大樓,他套房出租確實便宜,好像四千多塊一個月.
一般電梯大樓又獨立門牌,大概都要7000~8000.
但是但是…那間地上權大樓我以前有出過某一間的價.
你知道我出多少嗎?…口頭說我想下握35~40…
仲介說,屋主要開60,看起來可能要賣在50左右,這價格有點難…所以沒收握.
但….沒想到最後別人賣掉的,成交價42….
阿你一間地上權好了,你買40萬,整理10萬好了,50萬,收租4000快一個月,一年五萬
請問投報率多少啊…XD
所以老大樓/地上權為啥不可以買呢??..
這種大樓老了沒價值的觀念,不適用於包租公的大腦)
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 02/17/2017 03:06:52
推 lovegazette: 總歸一字 錢 02/17 04:03
推 hihjktw: 讚讚讚。看完都不想工作炒地皮就好惹 02/17 04:06
推 yoji520: 有道理給推 02/17 05:45
推 beebeebee: 高雄王，房版少了你好無聊 02/17 08:07
→ karma584: 租金低也要收的到才算 邊緣人爛命一條又很會閃 02/17 09:37
推 blove: 推 02/17 17:26
※ 引述《pili107 (試問頂峰不問歲月)》之銘言：: 肥魯我土生土長南部市區人，: 預計兩年後買房自住，: 薪水是公務人員穩定4萬6，