作者menace (menace)
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標題Re: [閒聊] 股市隨便都賺，為何還有人要炒房
時間Thu May 6 03:31:33 2021
因為房地產是印鈔機
是拿來借錢用的工具
長期來看
假設房價年化漲幅2.5%
房租報酬2.5%
一年看起來只有5%報酬
似乎不多？
但房地產自帶高槓桿
貸款八成就是五倍槓桿
假設利率1.31% 貸款八成 五倍槓桿
所以本金在不算還本的情況下報酬就是
5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）
資本報酬率 + 利差*槓桿倍數
你股票根本不可能用這麼低的利率借到這麼多錢
而且大跌還不用怕追繳斷頭
長期投資每年股市能夠19.76%以上的人少之又少
買了房之後 剩餘現金再投入指數基金
獲取長期6-10%年化報酬的收益
每隔幾年再增貸出來長期投資
才是完美的資產配置
如果你有100萬本金
有辦法借到400萬 1.31%利率 30年攤還 下跌不追繳
500萬投入指數基金 長期投資30年
我可以說那你就不用買房了
但你做不到 沒有銀行可以這樣
想買房或換更好的房就是靠自己努力省錢多投資
不是奢望政府幫你劫富濟貧 都幾歲的人了？
莫名其妙 當那些省錢先投資的人是白癡嗎
只有低智商左膠巨嬰 才會什麼都要政府處理
富爸爸 想要什麼 會想辦法去達成
窮爸爸 想要什麼 但得不到 只會怪政府
窮人永遠是最貪婪的 妄想不勞而獲
卻沒有努力 沒有延遲享樂 沒有貢獻
房地產貸款能夠獲益的最大原因在於
先把自己未來30年的部份薪水借出來了
房貸1000萬
代表你已經鎖定了這1000萬在當下的購買力
未來貨幣貶值時 你的受傷幅度就會減少
一般無產階級 每次貨幣貶值都會受傷
因為他們最大的無形資產 只有未來的薪水
本來一生能賺3000萬
一貶值 實質購買力變成2000萬而已
當然越來越窮
本來可以買2000萬房子 後來只能買1000萬的
https://i.imgur.com/yZkdnBY.jpg
https://i.imgur.com/fXqnkEL.jpg
https://i.imgur.com/5rXL2bd.jpg
https://i.imgur.com/pT51113.jpg
政府想借多少就借多少 看看上圖
貨幣供應易增難減
FED每次購債QE 增發貨幣
政府再透過財政政策把錢發出來 或是搞基建
新增的貨幣自然稀釋現有貨幣的價值
借錢借得早 借得多的人自然有優勢
一般人唯一大量借錢的渠道 只有買房
你不借錢的話每次政府超發貨幣你就是最大受害者
房價不是被炒高的
而是貨幣貶值造成的
這才是窮人變窮的真相
房地產一直都只是防禦性投資
真正帶來獲利的其實是貸款
政府最大的負債就是貨幣
所以政府只會不斷讓貨幣貶值
長期來看也是不斷降息 減少負債成本
精確的說我們不是在炒房 而是在炒貨幣
因為貨幣貶值太快太快了
貸款做空貨幣 穩賺不賠
做空貨幣隨便都賺
為什麼有人不來做空貨幣？
—
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.199.156 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1620243095.A.B82.html
※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/06/2021 03:47:31
推 sdbb: 突破盲腸05/06 03:59
推 tolru: 倘若房價在寬限期內下跌呢？或持有稅增加的風險呢？05/06 04:11
這是很多人對房地產投資的迷思
只要租客不斷租 （自住也一樣 等同省租金）
你的月還款金額又不會變 租金也不會變
房價的變動與你何干呢？
假如穩定收租30年 穩定繳貸款30年
中間就算房價曾經崩盤腰斬 不會造成任何危機
因為你的每月現金流是一模一樣的啊
我用寬限期是因為投報率好算
請不要用股票的觀念來看房地產
房地產下跌也不用追繳
最怕的只有找不到租客 沒有租金收入
股價會劇烈波動的原因在於營運的未來變化很大
房地產如果用租金折現的角度來看估值變化極度緩慢
一個住宅區的租金變化非常微小
所以房價的短期劇烈波動主要取決於利率變化和政策
或是特殊性的金融風險 失業潮等等
只要現金流不斷就不用擔心房價下跌
所以本來就必須要留6-36個月的緊急備用金
如果是自住不用擔心持有稅提高
目前民意是不打自住
就算真的打也是大家一起 所以算是公平的
短期或許有陣痛 長期依然回歸常態
如果是出租的
成本自然可以反映在租金上面
你的成本是可以轉嫁的 不用過度擔心
提升持有稅 政府如果收到的稅增加了
收來的錢大多還是用於基礎建設
自然又會再度提升房價
就算用於補貼窮人
大部分的錢其實還是會慢慢流到富人手裡
這是資本世界的運行規律
政府的稅收如果因此減少
那政府會比你還要更擔心這個情況
不太需要我們來擔心
再來政府最大的負債是貨幣
政府最大的資產是土地
政府沒事打自己幹嘛呢？
你有看過莊家要讓自己賠錢的嗎？
貸款買房地產 就是和莊家站在一起
就算受傷 政府陪你 不孤單
※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/06/2021 05:35:16
推 CaLawrence: 嗯嗯 跟巴菲特年華報酬率差不多 奇怪 怎麼人家在富豪05/06 06:45
→ CaLawrence: 榜上 你在這裏 你要不要用irr再算看看05/06 06:45
→ CaLawrence: 股票做槓桿甚至不用借錢 台指期了解下？05/06 06:45
→ CaLawrence: 沒有要說買股比較好 只是覺得你講的東西蠻多漏洞05/06 06:46
推 CaLawrence: 你買房仲介費算2%就好了 等於第一年先虧損2%*505/06 06:50
巴菲特早期槓桿開超級無敵大
而且報酬率遠遠不止20%好嗎
之後資金規模變大降低報酬很正常
巴菲特99%的財富都是中晚年才獲得的
複利本來就很慢 最後才會暴增
巴菲特也曾說過：沒有人願意這樣慢慢變富
你也可以在巴菲特20-30歲的時候
質疑他為什麼不是富豪啊
質疑巴菲特說的一嘴好理論 怎麼不拿出財產證明？
你覺得巴菲特會鳥你嗎
窮人思維 整天質疑不行動
富人思維 早在路上了
仲介費均攤到30年 有多少？
股票融資融券不用利息？
笑話嗎？
有本事用低利率30年高槓桿不追繳的資金
去投資股市啦
推 k798976869: 建商比較爽 房子定價太高賣不掉還是能去銀行搞錢出來05/06 06:52
推 CIIIO: 有道理05/06 07:16
推 maypcc: 台指期你200萬開五倍槓桿玩1千萬試試看 呵呵05/06 07:20
沒錯 酸民整天拿投機來和投資作比較
乾脆說去賭場賭博算了
那個投報率無限高的
買房的投報率他們根本看不起
卻無視房地產投資的低風險
→ taoist9999: 哈哈！民國105年1月1日以後買房，掛點後繼承人再賣出05/06 07:47
→ taoist9999: 的房地合一稅認定成本可能直接打對折，租屋被搞成凶05/06 07:47
→ taoist9999: 宅，發生火災或其他天災人禍，因故繳不起房貸……05/06 07:47
推 duoht: 合理 這就是真正的精髓05/06 07:48
真的 貨幣貶值太可怕了
→ taoist9999: 你怎不提風險的問題？05/06 07:48
繳不出貸款 租客斷租 就是風險
上面有提到啊 你沒看到？
噓 louiswei: 不是什麼價位買都有2.5%的年報酬率的05/06 08:07
隨便買放30年都有啦
推 kusomanfcu: 用30年去看的話就是2%-4%年年年增如果閉眼買05/06 08:53
→ easton7: 不要點醒那些看不懂的人05/06 09:07
我感覺他們還是看不懂 XD
似乎不用擔心
救能救的就好了
推 starfoxz: 說到重點，增值空間和剛需05/06 09:13
→ starfoxz: 不過以持有成本來看，還有公設比這種不利因素05/06 09:13
→ starfoxz: 不如海外置產05/06 09:13
→ starfoxz: 鄰近的越南無房屋稅，近年市區電梯大樓泳池和健身房都標05/06 09:14
→ starfoxz: 配05/06 09:14
→ starfoxz: 不計入公設比，實坪交易05/06 09:15
→ starfoxz: 遠較台灣新加坡划算05/06 09:15
→ starfoxz: 可以看這篇05/06 09:15
→ starfoxz: https://youtu.be/j0DJhuTwLq405/06 09:15
推 s8752134: 5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）05/06 09:21
→ s8752134: 第一個5% 應該是 2.5% + 2.5% 對吧?05/06 09:21
→ s8752134: 第二個 5% 是甚麼??05/06 09:21
推 s8752134: 喔 我看懂了, 沒事, 剛睡醒腦袋不靈光 XD05/06 09:24
噓 BGK: 窮人最貪婪??我覺得貪不貪跟窮不窮沒太大關係05/06 09:34
窮人思維最貪婪
不想承擔風險只想要報酬
富人承受合理風險 收穫合理報酬
→ FMANT: 在房版貼一堆農場文 不貼你借到多少 我黑人問號05/06 10:17
我借200 萬 2000萬 或 2億
不會影響這篇文章的價值
但你說這些話的時候
已經暴露了 你的價值
推 qweeqwee: 贊同 各國都奉行凱因斯經濟學 注定購買力貶值05/06 10:20
沒錯 不過還是很多低智商左膠巨嬰看不懂
每年貨幣供應增加5-20%
他們居然還希望房價下跌 呵呵
推 eatgod002: 對 各國打房的政策都笨蛋 你聰明05/06 10:24
→ supereva: 你要知道政策的目的是什麼 讓國家更好（x) 獲得更多05/06 10:29
→ supereva: 選票（o) 這是民主國家政府的kpi05/06 10:29
→ supereva: 當然 這兩者未必衝突 同樣的 也未必目的相同05/06 10:30
→ supereva: 也不要想得很邪惡 把政府 政黨當成一家企業 企業的目05/06 10:32
→ supereva: 的是獲利 他們只是做他們該做的事情而已05/06 10:32
→ supereva: 各個政黨就當成各個公司 他們公司經營的業務就是政治05/06 10:34
→ supereva: kpi是獲得更多的選票05/06 10:34
→ supereva: 這樣想才不會整天憤世忌俗 也比較能看到真相05/06 10:34
沒錯 政府那些菁英完全知道怎麼做最好
只是礙於選票和民意 身不由己
推 seedhorse: 推這篇 我給我同事看 淺顯易懂05/06 10:43
能救一個是一個
推 redpapa: 想問 那個公式 為什麼會*4？？05/06 11:07
借的錢是本金 四倍
→ agvnol: 中肯05/06 11:35
推 lucifero: 每年快20% 你各位槓桿還不開到爆炸快去掃房？05/06 11:37
現金流斷鏈 就GG了 酸民整天誤導人？
推 hopeandhmm: 嘗試解釋樓上的問題，有錯請糾正，*4是因為貸款80%，05/06 11:58
→ hopeandhmm: 本金只有20%，80/20=405/06 11:58
推 piliwu: 持有稅搞死的是自住客不是投資客 空空根本毫無概念05/06 12:55
→ piliwu: 你房子出租能轉嫁稅金自住你要轉嫁給誰？05/06 12:55
→ piliwu: 所以持有稅暴漲根本不會發生因為台灣7-8成自住你們在選舉05/06 12:56
→ piliwu: 市場被慘電05/06 12:56
→ piliwu: 為什麼小黨愛推？因為他們搶的是那2-3成的選票而不是要過05/06 12:56
→ piliwu: 半05/06 12:56
→ kusomanfcu: 就 20%的邊緣人在說自己是87%05/06 12:57
→ kusomanfcu: 不行喔05/06 12:57
→ piliwu: 當小黨在地方執政時馬上就回歸正常05/06 12:57
→ kusomanfcu: 大環境影響執政黨不是我，怪我囉05/06 13:02
選前居住正義 選後影響經濟 他們聰明得很
→ luke7459: 投資報酬沒有這樣比較的05/06 13:29
→ luke7459: 開槓桿本身就是承擔不同風險05/06 13:29
→ luke7459: 放大獲利也放大了風險05/06 13:31
→ luke7459: 房跟股特性不同，代表意義也不同05/06 13:31
→ luke7459: 以投資角度看，真正互補還是股債配05/06 13:33
股債怎麼配 都無法取代房地產
看2020年3月就知道
股市崩盤 房市屹立不搖
已經很多資料證明同時配置房地產和股市的效益了
可以降低波動提升報酬
瑞達利歐的全天候還配置 黃金和原物料呢
房地產 某些性質 和黃金 原物料有點類似
→ luke7459: 兩者有一定互補性，確保長期穩定05/06 13:33
→ luke7459: 房子終究只能說是個股，每間都不同05/06 13:34
→ luc0919: 沒錯，炒房必贏05/06 13:34
→ luke7459: 還有地區差異，要看當地產業變化05/06 13:34
→ luke7459: 好比一間大學倒了，附近房子絕對大跌05/06 13:34
那是學區收租房才會這樣
沒人叫你去買學區收租房啊 = =
→ luke7459: 只是台灣小，這件事還沒全面影響05/06 13:35
→ luke7459: 不過罷了吧，畢竟這裡房版。總之只能說不否認過去20年05/06 13:41
→ luke7459: 房子的報酬，但這件事能否持續下去是未定論，若台灣人05/06 13:41
→ luke7459: 普遍無法承擔越來越惡化，終有一天派對會結束，真正追求05/06 13:41
→ luke7459: 低風險的長期配置不會是這樣。05/06 13:41
你股債怎麼配置
都不可能用那麼低的利率借到那麼大量的錢來投資
你存到100萬 要借400萬 投入股債500萬
1.31%利率 分30年還 而且大跌不用補錢
如果可以這樣 收益更大
但不可能 沒有銀行會借你
結果你只能100萬投入 每年6-10%
我已經每年20% 剩餘現金依然投入6-10%
差距就出現了
你只有股票 我有房有股票
只投資股債不投資房地產
風險和波動絕對更高
但不管如何這兩種都還是會比沒有投資的人更好啦
推 kusomanfcu: 房 債配 套息差啦05/06 13:42
→ vikingman: 不是吧，房地產大跌影響抵押金額，銀行就會要你補錢了05/06 14:06
不太可能需要補錢
真的那樣的金融風暴
沒房的人不會比較爽
→ kusomanfcu: 很難跌到那種程度 房地產05/06 14:26
→ kusomanfcu: 你要天天說通膨在上05/06 14:27
推 bb95449: 想請教為什麼計算報酬不是(5-1.31)/0.2=18.45%? 而是5+(505/06 14:34
→ bb95449: -1.31)4? 問題點在於第一個5理解成成長率+租金效益，第05/06 14:34 → bb95449: 二個5跟4是什麼意思? 謝謝指教了05/06 14:34
你的本金是不用利息的呀
5 +
貸款的才要利息
（5-1.31）
貸款的金額是本金四倍
*4
推 opop1133: 寫得非常好05/06 15:27
推 curry56:05/06 15:39
推 Delisaac: 這篇正解 尤其是預支未來三十年收入這一段05/06 16:07
→ Delisaac: 最近有本書 諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式 就是講這個05/06 16:08
感謝三位
的確 幾乎所有富豪都是透過槓桿
幾乎沒有富豪不借錢投資
尤其越有錢的人借款條件越好
貧富差距就是這樣被拉大的
→ chien703: 你要不要PO一下你的房貸契約書 確定銀行不會叫你補錢啊?05/06 19:08
→ chien703: 而且房貸只有在一開始才是五倍 之後繳本金槓桿就降低了05/06 19:23
→ chien703: 除非你一直轉寬限期 或者借理財型房貸 但利率又會更高05/06 19:24
→ chien703: 然後樓上不要誤導 那本書寫的是槓桿買指數ETF 不是買房05/06 19:30
→ horb: 別忘了契稅跟仲介費先扣四十萬05/06 19:45
推 spatt: 銀行借款契約範本在這，空空仔自己看啦https://www.ey.gov.05/06 21:09
→ spatt: tw/File/78FCEC22AA1F1F46?A=C05/06 21:09
→ spatt: https://reurl.cc/Dv0eNE05/06 21:10
→ menace: 降低至少都有10-20%的05/06 21:43
推 patroclus: 說得好，推一下05/06 21:44
推 bb95449: 感謝原po的解釋！05/06 21:59
推 pcxpchou: 窮人整天該該叫啊 也不想想怎投資05/06 22:00
謝謝三位
可憐之人必有可恨之處
大多數的窮人真的沒有那麼值得同情
看看推文中的某些人就知道了
→ menace: 真的學會投資之後完全不覺得貧富差距有可能會減少05/06 22:48
→ menace: 比你有錢的人除非犯重大錯誤不然一輩子就是比你有錢05/06 22:49
→ menace: 當然前提是大家都用差不多的方式正確投資05/06 22:49
→ menace: 而且其實通常越有錢的人 投資能力越好05/06 22:49
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/06/2021 23:03:52
噓 FMANT: 貼不出財證，滿口農場文，越看越像反串 05/06 23:00
→ FMANT: 秀一下有錢腦上等人到底搬得出多少銀行的錢買房子啦 05/06 23:01
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 00:29:53
推 redhot99: 原po好心人阿！05/07 01:05
推 lagadidi: 請別人秀之前要不要先顛一下自己的？之前有個賴家仔嗆5G05/07 01:53
→ lagadidi: 完就龜縮起來消失了05/07 01:53
推 paul76318: 難聽的實話有時候不一定能打醒人啊 唉05/07 02:24
→ menace: 沒關係 還是很多人只會反對 無法接受 不學習成長 05/07 03:19
→ menace: 我只覺得怎麼沒有人10年前教我這些 QQ 05/07 03:20
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:24:35
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:29:06
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:34:28
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:36:31
→ menace: 窮不可恥 窮還不學習 整天質疑 就很可悲05/07 03:37
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:38:49
推 spmark: 你說得太直白，左謬會聽不下去05/07 06:45
→ spmark: 成功者找方法，失敗者找藉口，這種老掉牙的話05/07 06:46
→ spmark: 卻充斥在社會 XD 一堆滿滿找藉口的失敗者 XD 只會怪別人 05/07 06:46
推 maypcc: 對了 天災/火災有房東險可以部份轉嫁 05/07 08:20
→ menace: 對啊 不是從小聽到大的廢話 結果充斥整個世界 05/07 10:29
推 s26492755: 然後指望公平…. 05/07 13:07
→ s26492755: 對你公平就是對我不公平 要怎麼讓所有人公平05/07 13:07
→ s26492755: 我們就是盡力去爭取我們想要的 05/07 13:07
→ s26492755: 憑什麼你可以以住豪宅開跑車幹大奶正妹 05/07 13:08
→ s26492755: 自己不行就是努力 即便不能達到同樣水準 也比不作為05/07 13:08
→ s26492755: 整天抱怨來得強 05/07 13:08
推 s26492755: 10幾年前 我在裝潢現場 還把紙箱撿去賣回收 被送貨 05/07 13:11
→ s26492755: 司機笑 有沒有這麼缺 有差這點錢嗎 我隨便檳榔都不 05/07 13:11
→ s26492755: 止了 10幾年後 他依然在同一間工廠當司機 薪水還是 05/07 13:11
→ s26492755: 三萬 只是變成那工廠唯一沒離職過的司機 我就不說了 05/07 13:11
→ s26492755: 有時候是賺錢跟努力的一種態度 05/07 13:11
→ menace: 只能追求 規則公平 左膠整天喊著要改規則05/07 18:32
推 lrm549: 大實話給推05/08 00:02
→ lrm549: 如果打定不買房等崩盤 也記得要把不買房的錢放到指數 取得05/08 00:03
→ lrm549: 市場報酬05/08 00:03
→ menace: 是的 有長期投資永遠會贏沒投資的 05/08 00:56
→ menace: 不過就算等到崩盤 也很難多賺 而且房地產崩盤 股票會一起05/08 00:56
推 parquet: 好人給推 希望更多人看到這篇 去年美國一QE就進場 剛好05/08 08:18
→ parquet: 買在起漲點05/08 08:18
謝謝 沒錯 美國QE 立刻買房就對了
2008-2014都演過一次了
送分題其實
※ 編輯: menace (101.9.71.193 臺灣), 05/08/2021 13:40:21
→ Intension: 認真問，只有頭期款，應該也是還一陣子才可增貸吧？之 05/08 18:45
→ Intension: 前朋友北大特區房還了6成要借理財型房貸只能借20幾萬 05/08 18:45
→ Intension: 也太少，請問如何增貸買股? 05/08 18:45
→ Intension: 1000萬的房子，只有頭期300萬，銀行已借了700萬，請問 05/08 18:46
→ Intension: 如何增貸買股? 05/08 18:46
一般來說貸款額度就是看 總資產或收入負債比
買房後 正常繳款二到五年 現金流充裕
房價有上漲的情況 要增貸並不會太難
比如你月薪十萬 月繳貸款三萬
房價有上漲的情況
要增貸幾百萬並不會太難
但如果原本月繳貸款就已經六七萬了
這時候要再增貸的難度就會提高很多
也可能會發生無法貸款的情況
你朋友的情況我猜是現金流嘎不過來
銀行在評估風險的時候也會考量到還款能力
還款能力優秀的情況下
要把本金全部增貸甚至房價漲幅增貸都有機會
所以平時的還款就等於在存錢
同時把現金流養好
必要時刻才能有好的條件增貸
銀行喜歡借錢給有錢的人 不急缺錢的人
不喜歡借錢給急需要用錢的人
所以長期投資最需要的是耐心
需要去經歷漫長的等待和累積過程
※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/08/2021 21:29:30
推 jerico: 好文，感謝分享觀念！ 05/09 10:56
推 hyes92121: 學習了 謝謝 05/09 19:35
推 gialon12: 好文推一個！所以版主建議只要現金流夠且有頭期款就可以 05/09 23:22
→ gialon12: 持續投資房地產？ 05/09 23:22